188金宝博,金宝博官方网站,金宝博APP下载早年的土储布局进入收成期。公司已早于2015-16年做好了布局，加上在一、二级开发的联动效应下，土地成本相对较低，在限价的情况下也可以保持较高的毛利率。金茂在2018年上半年的销售额为720亿元，撇除年初整幢商业大厦出售的影响，上半年的销售额也同比增长82%。2018年的可售资源约1,600亿，大部分热点城市的项目已取得预售证，我们认为公司将可以完成本年的销售目标。考虑到公司庞大而优质的土储，相信公司很大可能得以完成2020年2,000亿的销售目标，相当于42%的复合年增长率。
房地产买入评级ReportType公司深度分析/证券研究报告中国金茂（817） T_RankInfo 评级：买入上次评级：-- 目标价格：5.70元期限：6个月上次预测：-- 现价（2018年7月13日）：3.90元报告日期：2018-7-16 T_MarketInfo 总市值(百万港元) 45,148.62 流通市值(百万港元) 22,664.61 总股本(百万股) 11,576.57 流通股本(百万股) 5,811.44 12个月低/高(港元) 2.95/5.60 平均成交(百万港元) 129.33 股东结构中化集团49.8% 股价表现T_Gr aph T_Yield Info %一个月三个月十二个月相对收益(4.45) (6.69) 16.84 绝对收益(11.59) (11.59) 30.28 数据来源：彭博、港交所、公司T_Analyst 黄焯伟 行业分析师+852- 22131402 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 3 /1 /1 8 17 /1 /1 8 31 /1 /1 8 14 /2 /1 8 28 /2 /1 8 14 /3 /1 8 28 /3 /1 8 11 /4 /1 8 25 /4 /1 8 9 /5 /1 8 23 /5 /1 8 6 /6 /1 8 20 /6 /1 8 4 /7 /1 8成交额(百万港元) 817.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势土地资源丰富的国企发展商报告摘要拥有大量优质的土地储备。
图1：金茂在中国土地储备的分布（截至2017年底） 注：括号数字为金茂在该市权益货值占比资料来源：公司资料、安信国际土储重点土储广州: 120万平米（6%)佛山: 130万平米（4%)深圳: 30万平米（2%)上海: 150万平米（8%)南京: 360万平米（10%)杭州: 100万平米（6%)苏州: 100万平米（3%)宁波: 100万平米（3%)北京: 230万平米（20%)青岛: 320万平米（10%)天津: 67万平米（4%)长沙: 170万平米（6%)华南两广, 520 东部沿海, 1,540环渤海经济圈, 1,420 长江中原城市群, 440 成渝云贵, 220 关中平原城市群, 20 权益货值(亿元)2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第3页国企背景 凭旧城改造获取优良土储现时房企面临其中一个最大的问题是土地价格上升。
图2：金茂的一、二级开发联动资料来源：公司资料、Wind、安信国际加上小区后续产业发展后传统之旧改方式变成旧改4.0参与当地城市规划投资基本建设七通一平等一二级开发联动，收成期开始区域发展成熟，参与园区产业营运，带动小区经济金茂的解决方法：一、二级开发联动，低价/优先取地0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 17土地成交单价产品房销售单价相对均价中国土地与商品房之价格除了二級開發外，還可以透過賣地回收成本成功案例投资额已销售總建面长沙梅溪湖项目130亿243亿750万平方米南京青龙山国际生态城项目170亿175亿115万平方米2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第4页长沙旧改的成功 复制至其他城市一、二级开发联动，加上持续巩固城市运营商战略定位（透过引入大文化、大健康、大科技产业等资源集聚平台，帮助城市功能升级与产业升级，即“旧改4.0”）令公司参与更多的城市运营项目。
图3：长沙梅溪湖国际新城资料来源：公司资料、安信国际2007年为开辟新的发展空间，长沙开始了西拓2008年成立长沙大河西先导区，为梅溪湖订制「梅溪湖国际服务与科技创新城」规划2009年梅溪湖投资（长沙）有限公司正式成立金茂在片区内开发金茂梅溪湖、引进中建、中铁建、万科、佳兆业、和泓、合能、2011年金茂进驻长沙，与梅溪湖投资梅溪湖金茂悦、金茂广场等项目晟通、华盛麓峰、天祥、新达美等品牌开发商，（长沙）有限公司携手合作，梅溪湖板块成为各大开发商眼中的宝地共同创建梅溪湖国际新城2014年先导区更名为「湘江新区」2015年国务院批覆同意设立中国中部第一个国家级新区——湖南湘江新区，而梅溪湖国际新城正是区域里的中心城区2017年梅溪湖国际新城二期规划公布将成长沙副中心梅溪湖国际新城二期规划公布（潜在）城市运营城市万面积平米温州550泉州3300济南135长沙243武汉290青岛6492018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第5页累积商品开发经验 打响“金茂”品牌 企业资源充裕使金茂能够花上更多心思以发展较高质量的投资性物业，金茂旗下优质的投资物业如北京威斯汀大饭店、三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店等，不单为公司带来稳定的租金回报，其地标性的建筑同时为金茂打造了展示效果，成为对外宣传的代表作，其中上海金茂大厦更是表表者。
以全维度生命周期为蓝本，制定的12大绿金科技系统，被业界广泛称赞为“黑科技” 图4：金茂六大产品线及“绿金”概念资料来源：公司资料、安信国际金茂六大产品线金茂旗下住宅共有“府、悦、墅、山、湖、湾”六大产品系产品定位鲜明府府系产品档次在金茂产品梯队山高端度假综合体，主要致力于旅游中勝價比第一對選址的要求最高，地产的开发，依托优质山景资源，週邊要有良好的交通配套打造“私人高端度假”模式悦城市剛需客戶為主，戶型比較小湖改善型和刚需复合型项目，根据优质湖景资源，构筑别具一格的临湖滨水景观华宅墅別墅型產品，主打超低密度大空间的高端社区，缔造墅级品质人居湾开发城市私属海岸，打造高端湾居生活品质，主要以刚需和首改者为主十二大科技系统循环地源热泵系统利用地下恒温层进行冷热交替，节约能源毛细管网辐射系统以辐射方式调节室温，避免空调直吹伤害，温度更接近居者舒适体感，舒适宜人抗霾防PM2.5除尘系统多重过滤，即使室外雾霾重重，室内空气也能清新纯净24小时新风置换系统多次全屋换风，实现全方位空气置换，保持全屋空气清新净水软水系统高精过滤标准，有效去除有害微颗粒，保留对人体有益的微量元素和矿物质热阻隔系统有效避免传统建筑冬夏两季冷热能量流失过快，一楼阴冷、顶楼烤热等问题高效节能外窗隔热系统通过外窗隔热系统降低能量传导，降低冬寒夏热，舒适环保防辐射中置遮阳系统告别刺眼光照和紫外线辐射,随心完成昼夜自由切换,让家也可以定制光线抗干扰隔音降噪系统优雅静谧的室内声环境，远离噪音，告别失眠困扰同层排水系统降低落水噪音烦扰，加大卫浴间实用面积，清洁无死角智能家庭控制系统智能灯光系统控制，便捷操作随心所欲24小时热水供应系统比肩星级酒店的全天候恒定生活热水，随时享用，安全无隐患2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第6页多源化融资渠道以支持“金茂”项目发展除了一、二级开发联动的优势外，金茂在金融业务成功获取私募基金管理人牌照，在管及已签约基金规模达到150亿元，帮助项目获取并加速公司核心主业发展。
图6：中国金茂的债务水平资料来源：公司资料、安信国际公司的淨債務水平優於行業平均情況雖然公司短期負債率高於行業平均水平，但考慮到國企背景，我們認為這仍屬可接受範圍长债, 61%短债, 39% - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000一年内到期第二年三至五年五年以上债务结构0% 20% 40% 60% 80% 100% - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,0002014年2015年2016年2017年中国金茂的债务比率总债务(左)净债务资本比(右)行业平均水平(右)百万元行业平均中国金茂2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第8页丰富土储加上融资能力 销售增长放量金茂在2018年上半年的销售额为720亿元，撇除在年初交割的整幢商业大厦（上海星外滩项目）出售的金额约280亿，上半年销售额也同比增长82%。
图7：中国金茂的可售资源及合约销售资料来源：公司资料、安信国际上海星外滩项目的整幢商厦出售，销售额约280亿元收益为25亿元，已于2017年入账- 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月中国金茂每月销售2016年2017年2018年百万华南两广8%上海23%其他东部沿海地区28%北京15%其他环渤海经济圈10%长江中原城市群12%成渝云贵4%二级开发售资源分布公司2018年可售资产二级开发：1,600亿一级开发：75亿公司总土地储备二级开发：2,700万平米约值7,000亿元货值(权益：4,000亿元)一级开发：1,800万平米约值900亿元权益货值支持2018年銷售轉化- 50,000 100,000 150,000 200,0002016年2017年2018年2019年2020年销售额及目标百万元复合年增长约40%2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第9页引入跟投效率上升 首予“买入”评级金茂的资产负债比率优于同行，加上其国企之背景，我们认为公司在中短期的财务流动性应该没有问题。
